Les Brèves

    Une Maison de l’Immobilier à Orléans !

    Le Crédit Agricole regroupe ses satellites 

    Chaque pan de l’immobilier du Crédit Agricole Centre-Loire vient de trouver un nouveau nid : un lieu propice à la synergie des différents services de ce promoteur-aménageur, qui assure également le financement et la vente de biens neufs et anciens. P.H


    Ils étaient noyés dans la masse, peu visibles du grand public. C’est aujourd’hui du passé car, en prenant possession de la Maison des Entreprises, jusqu’alors propriété de l’UDEL, l’ensemble des services du Crédit Agricole Centre-Loire dédiés à l’immobilier ont trouvé un lieu où se regrouper, créant du même coup une synergie nouvelle. Car si ce regroupement dans un même lieu a une signification, chacun conserve ses prérogatives dans les domaines de l’immobilier. Seule nouveauté, la création de Cotoit, un nouvel acteur pour l’ensemble du Loiret, qui apporte un service à la carte aux copropriétés dont la taille ne justifie pas toujours – ou ne permet pas sur un plan financier – de faire appel aux gestionnaires de syndics actuellement sur le marché. Développé en mode « start-up », Cotoit veut ainsi se frayer un chemin sur ce marché après l’identification d’un besoin réel.

    Ce sont cette souplesse et cette réactivité qui sont au cœur de ce qu’on appelait, hier encore, le Crédit Agricole « Aménagement et Promotion ». « Souvent, les personnes ne retenaient que l’enseigne bancaire », explique Olivier Henry, directeur général adjoint, alors que les métiers qui sont au cœur du système ne sont pas, et de loin, limités au seul financement des projets d’achats dans le neuf ou l’ancien. En revanche, en regroupant l’ensemble sous un même toit, la technologie côtoie la dimension humaine. Un bon compromis entre la capacité de chacun à se projeter –notamment grâce à la visite virtuelle des biens neufs en cours d’élaboration – et le conseil nécessaire pour se lancer dans ce genre d’opération.

    100 % plus proche pour plus d’efficacité

    C’est ainsi que la marque Square Habitat se retrouve aux côtés de 100 % Habitat, lieu de financement des projets, lequel se trouve à quelques mètres de Clares Immobilier, la nouvelle marque du Crédit Agricole, qui assume le rôle de promoteur et d’aménageur, comme c’est actuellement le cas sur plusieurs secteurs de la métropole. Et notamment pour le projet Côté Sud, quartier Saint-Marceau, avec ses 54 logements qui complètent un projet de restructuration d’un espace occupé jusque-là par une maison de retraite, et qui vient radicalement de changer de destination avec une toute nouvelle architecture. Et ce n’est qu’un exemple de l’activité de promoteur pour lequel le Crédit Agricole se montre particulièrement offensif dans ce secteur en pleine évolution. À noter qu’à l’inverse des autres structures immobilières présentes dans cette Maison de l’immobilier, Clares épouse les contours des caisses locales et couvre l’ensemble du Loiret, de la Nièvre et du Cher.

    Nouveaux locaux, stratégie renforcée, synergie des services, dynamique d’une entité immobilière… Cette Maison de l’immobilier semble être un cocon dont jailliront probablement de nombreux projets au bénéfice des propriétaires futurs, et plus globalement de la métropole elle-même. 

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        Des bonnes… et des mauvaises nouvelles

        Loi de finances 2019 / Immobilier

        L’élaboration du budget 2019 semble dégager quelques mesures phares, dont la plupart ne sont guère plaisantes pour le futur locataire comme pour le propriétaire. Faisons le tour de la question. P.H.


        Selon le Gouvernement, le budget 2019 s'inscrira dans la continuité des actions engagées par l'exécutif. Pour autant, quelle sera la place de l'immobilier dans ce projet de loi ? Quels impacts pour le portefeuille des Français ? Concernant l’assurance-emprunteur, le Gouvernement a d’ores et déjà annoncé que la taxe sur les conventions d’assurance sera étendue à la garantie décès de ces contrats d’assurance-emprunteur à hauteur de 9 % et s’appliquera à compter du 1er janvier 2019. Cette mesure pourrait paraître anodine, mais elle met en péril un amendement précédent qui permettait de changer d’organisme de financement. Avec cette nouvelle taxe, l’amendement « Bourquin » perd une grande part de son intérêt. Pour l’État, les recettes espérées sont de l’ordre de 100 millions d’euros. « Le Gouvernement disait vouloir rendre l'impôt plus simple, plus juste et plus lisible pour le contribuable, regrette Sylvain Lefevre, président de la Centrale de Financement. Ce projet de loi devait ainsi procéder à la suppression ou la fusion d'une vingtaine de taxes, car le Gouvernement estime que les dépenses fiscales demeurent trop nombreuses et complexes. À ce titre, nous déplorons l'alourdissement de la taxe emprunteur qui va à l'encontre des promesses des pouvoirs publics. »

        L’Éco-PTZ prolongé

        D’autre part, le Gouvernement a décidé de prolonger et d’ajuster l’éco-prêt à taux zéro. Ce dispositif d’aide au financement de travaux de rénovation énergétique des logements anciens, sous la forme d’un prêt sans intérêt sur 10 ou 15 ans, devait arriver à échéance le 31 décembre 2018. Le projet de loi de finances 2019 prévoit sa prolongation jusqu’au 31 décembre 2021. Il entrera en application à partir du 1er mars 2019. Malgré tout, l’éco-PTZ sera revu, avec la suppression de la condition de réalisation d’un bouquet de travaux et la fixation d’une durée d’emprunt unique de 15 ans. Cette évolution permettrait de financer les travaux de rénovation énergétique des logements jusqu’à 30 000 € sans conditions de ressources. Une mesure d’autant plus positive que cette nouvelle mouture devrait simplifier les démarches et réduire significativement les dépenses d’énergie des ménages qui entameront ces travaux pour réduire le nombre de passoirs énergétiques.

        Du côté de l’APL...

        Si, jusqu’à présent, les Aides Personnalisées au Logement donnaient lieu à deux revalorisations par an, pour 2019 et 2020, le Gouvernement a décidé d’augmenter ces aides de 0,3 %, une augmentation bien inférieure à l’inflation attendue. Rappelons que ces mêmes APL avaient été gelées en octobre 2018. Pour ceux pouvant bénéficier d’un prêt conventionné ou d’un prêt à l’accession sociale, certains organismes de crédit comptabilisent l’APL dans le calcul du taux d’endettement. Ce seront donc les plus modestes qui seront touchés par cette mesure de ralentissement de l’aide au logement : « le primo-accédant devra désormais apprendre à acheter sans aucune aide à terme, ce qui va forcément fragiliser la tranche la plus faible », déplore Sylvain Lefevre. 

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          • Sur vos agendas

            État des lieux

            Les dernières évolutions

            L’ADIL-Espace Info Énergie du Loiret propose le 16 novembre une rencontre (14 h-16 h) autour de la question de l’état des lieux et de la restitution du dépôt de garantie. Pour tout savoir comment l’établir à l’entrée et à la sortie des lieux, mais aussi connaître les dernières jurisprudences dans le domaine, rendez-vous au 1, bis rue Saint-Euverte, à Orléans (sur rendez-vous au 02 38 62 47 07).


            Copropriété

            Comment s’immatriculer ?

            Mercredi 28 novembre, de 9 h à 12 h 30 et de 14 h à 19 h, les juristes de l’ADIL et l’équipe de l’Ana se mobilisent pour aider les syndics bénévoles à immatriculer leur copropriété en les aidant à saisir leurs données sur le registre. En effet, il ne reste plus que quelques mois pour le faire (au plus tard le 31 décembre). Rendez-vous est donc donné au 1, bis rue Saint-Euverte à Orléans (sur rendez-vous au 02 38 62 47 07). 

          Le rêve du vivre ensemble

          Le Hameau partagé, à Saint-Jean-de-Braye

          Lancé en septembre 2013, le projet d’habitat participatif du Hameau partagé, à Saint-Jean-de-Braye, va bientôt sortir de terre. Mais il reste encore des logements disponibles pour ceux qui veulent encore se lancer dans l’aventure. gaëla messerli


          Cela fait maintenant cinq ans que le projet d’habitat participatif « Le Hameau partagé », qui associe un collectif de citoyens et le bailleur social France Loire, dans l’éco-quartier abraysien du Clos du Hameau, est lancé. Celui-ci est en train d’être finalisé, avec un permis de construire déposé en avril dernier et une commercialisation en cours. Les habitants devraient ainsi être dans leurs murs d’ici le deuxième trimestre 2020. Entre les échanges liés aux fonctionnement participatif du projet, mais aussi ses aléas (remontée de nappe phréatique, pollution industrielle ancienne obligeant une modification du projet), il a fallu du temps pour arriver à le finaliser.

          « Ne pas vieillir seuls »

          « Nous avons répondu favorablement à la demande de la ville de Saint-Jean-de-Braye de co-construire ce projet avec les habitants », commente Anne-Laure Clément-Ruda, la directrice territoriale de France Loire dans le Loiret. Au total, 36 logements dont quatre maisons devraient commencer à sortir de terre début 2019. « Il y a 20 logements en location, 15 en accession à la propriété et un logement inclusif dans le rez-de-chaussée, aménagé en cinq chambres individuelles avec une partie commune, à destination de personnes suivies par l’Association des traumatisés crâniens du Loiret. Cela renforce la mixité voulue dans ce projet », explique Lucien Jahier, un membre du collectif.

          Ce dernier a choisi avec son épouse Le Hameau partagé « pour ne pas vieillir seuls » dans une maison à Traînou. Le collectif dont il fait partie compte actuellement une trentaine de membres, mais celui-ci a évolué au fil des années. « Tous les âges sont représentés, apprend-on. Il y aura des personnes seules en retraite ou en pré-retraite, mais aussi des familles monoparentales.

          L’avantage d’avoir connu tous ces aléas et travaillé ensemble, c’est que nous savons ce qui nous réunit aujourd’hui. » La particularité de cette copropriété ? Elle sera participative, avec un conseil des résidents rassemblant les propriétaires, mais aussi les locataires. Dans ce même esprit, chacun participera à l’entretien des lieux afin de réduire les charges.

          Pour ce qui est des normes en matière d’isolation, le Hameau partagé ne sera pas en BBC, mais en « RT 2012 améliorée de 20 %, ce qui permet une réduction des charges de chauffage, précise Lucien

          Jahier. Nous aurons un chauffage au gaz centralisé que l’on devrait mixer avec une chaudière à bois (plaquettes.) » Exit cependant le projet initial en géothermie comme à l’école Anne-Frank, située en face, en raison de la qualité de l’eau.

          Chambre d’amis et buanderie mutualisées

          La grande innovation du Hameau partagé, ce sont des espaces en commun comme une chambre d’amis, une buanderie, un atelier de bricolage et un garage à vélos, sans oublier la maison commune : un lieu de vie collectif, qui donnera sur le jardin et devrait être réalisé en ossature bois. L’isolation sera, elle, en fibre de bois. « On n’a pas pu le faire pour tout le bâtiment, mais on voudrait montrer que c’est possible, explicite Lucien Jahier. Le but est aussi de pouvoir en faire un lieu de vie citoyen. Nous devrions avoir une aide de la Région, de l’ordre de 60 000 €, pour la construction de cet espace. »

          Dans ce lieu propice à l’innovation, le collectif a également voulu réserver 2 500 m2 – sur les 4 500 m2 que compte le terrain – au jardin : « il n’y a que la clôture qui sera végétalisée par un paysagiste. Le reste, c’est nous qui planterons des fruitiers et réaliserons des buttes. » C’est aussi cela, l’esprit du Hameau partagé. Et l’initiative inspire, puisque France Loire s’est lancée depuis dans un projet d’habitat participatif 100 % locatif à Bourges ! 

          Plus d'infos : Pour rencontrer le collectif, prendre contact avec Anne-Marie Lejeune au 06 86 11 59 35. Commercialisation : La Ruche Habitat, au 06 15 54 32 42. Pour la location, la demande de dossier est à remplir auprès de France Loire au 02 38 54 32 10. 

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          • Il reste des logements !

            Les réservations sont en cours et il reste encore des logements disponibles, du T2 à la maison T4 de 85 m2. « Il faut compter environ 3 000 € du mètre carré, ce sont les prix de Saint-Jean-de-Braye », précise le collectif. Un T2 de 41 m2 coûtera donc 125 500 € (avec TVA à 20 %) et une maison 244 000 € (214 500 € si TVA réduite et exonérations sous conditions de ressources, ndlr). 

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          • 499 786 €

            C’est le montant moyen collecté en crowdfunding, par projet immobilier, au premier semestre 2018.

          Le crowdfunding investit l’immobilier orléanais

          FINANCEMENT PARTICIPATIF

          Depuis deux ans, le financement participatif connaît un réel essor dans l’immobilier. Aujourd’hui, en France, plus de cent projets ont été cofinancés, dont quelques-uns en Centre-Val de Loire. Mais des risques existent pour les investisseurs. claire seznec


          Ces dernières années, le crowdfunding, autrement appelé le financement participatif, a le vent en poupe pour lancer des projets culturels, artistiques, associatifs et encore caritatifs. En immobilier locatif, le concept existe également, mais uniquement depuis le printemps dernier. L’idée d’élargir le champ d’action des plateformes de crowdfunding date pourtant de l’été 2017, lorsque l’Autorité des marchés financiers (AMF) a indiqué vouloir les ouvrir à l’immobilier. Entre-temps, il a fallu inventer un nouveau cadre légal français, afin de sortir des formules réglementées de « l’immobilier papier » (l’investisseur détient de l’immobilier sous forme de part et non pas de l’immobilier en direct, ndlr).

          62 millions d’euros collectés

          Les tout premiers agréments viennent ainsi d’être délivrés. Le principe ? La plateforme habilitée est désormais en mesure de lever des fonds auprès d'investisseurs professionnels ou non professionnels, lesquels souscrivent, collectivement et via Internet, à des émissions de titres financiers. Une structure dédiée à l'achat des biens immobiliers accueille les investissements. Ces derniers peuvent porter sur différentes catégories (logements, bureaux, murs de commerce, terrains, etc.), dont la vocation est d’être louée. En clair, l’investisseur prête de l’argent à un promoteur pour participer au cofinancement d’un immeuble d’habitation, de bureaux, d’hôtels. Et ce système attire : au premier semestre 2018, les plateformes habilitées ont collecté « 62 millions d’euros », soit 72 % de plus par rapport à l’année précédente, d’après des données collectées auprès de vingt-trois plateformes. Elles auraient également remboursé près de 19 millions d’euros (+50 %).

          Au premier semestre 2018, 126 projets ont donc été entièrement financés par le crowdfunding. Leur typologie est variée : 57 % sont des projets résidentiels, 14 % concernent les marchands de biens, 10 % sont en lien avec l’aménagement, 8 % sont des commerces, et enfin 5 % sont des hôtels. Géographiquement parlant, la majeure partie des opérations se situe en Île-de-France, en Auvergne-Rhône-Alpes et en Provence-Alpes-Côte d’Azur. En Centre-Val de Loire et dans le Loiret, les projets se font pour l’heure plus rares, mais ils existent bel et bien (voir encadré).

          Attention aux dérapages…

          Cependant, comme dans tout investissement, le risque est multiple. Les chantiers peuvent ainsi être retardés pour causes d’intempéries, de fouilles, de problèmes de voisinage ou de défaillance des entreprises sous-traitantes. Le programme immobilier peut aussi être perturbé par la commercialisation, et le promoteur lui-même peut faiblir dans ses engagements, voire mettre la clef sous la porte. Ce dernier dérapage est d’ailleurs arrivé une fois l’année dernière au promoteur Terlat qui n’a pas pu rembourser des centaines de cofinanceurs en ligne...

          « en centre-val de loire, les projets existent, mais se font rares »

          Depuis, la vigilance est de mise parmi les acteurs de la finance participative. Avant les mises en ligne des collectes, ils vérifient le niveau de pré-commercialisation de l’opération, l’obtention des permis de construire ou encore le business plan. Ces contrôles ont été vivement demandés par la Fédération des promoteurs immobiliers, et ce, dès l’année dernière. Elle a notamment publié une liste de six « bonnes pratiques du crowdfunding immobilier » à destination des plateformes agréées. Quelques sites ont décidé d’aller plus loin dans la démarche, en fixant des limites aux montants des collectes, suivant la taille du promoteur et son état financier.

          Des précautions à prendre

          Néanmoins, ces précautions n’enlèvent en rien les risques pour l’investisseur. D’après le site Hellocrowdfunding, qui suit l’évolution de toutes les opérations immobilières en financement participatif, « 11 % des dossiers en cours ayant levé des fonds sont, à ce jour, en retard par rapport à leur date initiale de débouclage ». Il s’agirait du taux le plus élevé jamais enregistré en France. Alors, pour limiter les fameux risques, plusieurs questions sont à se poser : combien de projets la plateforme choisie a-t-elle financés ? Y a-t-il eu des retards ? L’analyse de faisabilité a-t-elle été approuvée ? Quel est le montage financier du projet ? Quel est le taux de réussite du promoteur ? Une fois lancé, l’investisseur a ensuite le droit de demander un suivi régulier de l’opération financée pendant toute la durée de la levée de fonds. Cette période peut aller jusqu’à vingt-quatre mois. 

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          • Un programme financé à Olivet

            Au printemps dernier, la plateforme de crowdfunding immobilier Koregraf a bouclé sa 22e opération. Il s’agit d’un programme du promoteur fleuryssois Exeo Promotion, nommé My Park et situé à Olivet, proche de la clinique de l’Archette et du tramway. « 67 investisseurs ont souscrit à cet emprunt obligataire avec un ticket moyen par crowdfunder de 5 134 € pour un montant total de 344 000 € », informe la plateforme. Le programme va être composé de 73 logements du T1 au T4, dont 15 maisons individuelles, sous forme d’éco-quartier, et de 110 places de stationnement. Le projet a notamment remporté le prix de l’insertion environnementale aux Pyramides d’Argent 2017 de la Fédération des promoteurs immobiliers du Centre-Val de Loire. La livraison des bâtiments de My Park est prévue pour la fin de l’année 2018.

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            Mini-maison pour maxi-liberté !

            Une tendance dans le Loiret : la Tiny House

            Présentée au dernier Salon de l’Habitat d’Orléans, la Tiny House fabriquée par Tiny Amador, à Châteauneuf-sur-Loire, allie écologie et mobilité. Voyage au pays des mini-maisons… gaëla messerli


            Depuis l’ouragan Katrina et la crise immobilière, la mini-maison sur roulettes, fabriquée avec des matériaux écologiques, est un véritable phénomène aux États-Unis. Mais elle a aussi la cote dans le Loiret. La preuve : il suffisait de se rendre au Salon de l’Habitat d’Orléans, en septembre dernier, pour le comprendre. « Toute la journée, il y avait la queue pour visiter le modèle de Tiny exposé. On ne savait plus où donner de la tête ! », raconte Orlando Amador, menuisier depuis 1984 à Châteauneuf-sur-Loire, qui s’est lancé depuis le début de l’année dans cette activité en créant Tiny Amador. L’entrepreneur a d’ailleurs des études sérieuses en cours de réalisation depuis la fin du salon.

            Pour autant, cette idée de mini-maison sur roulettes ne date pas d’hier pour Orlando Amador. « J’ai de la famille aux États-Unis, avec laquelle j’ai pu beaucoup échanger et, depuis longtemps, je fais de l’aménagement de caravanes, de camping-cars et des modifications dans des mobil-homes », explique-t-il. Ce pied déjà posé dans le monde de l’habitat sur roulettes l’a poussé à diversifier ses activités de menuiserie au moment où le secteur semblait en perte de vitesse.

            Mais au fait, qu’est-ce qu’une Tiny House ? Derrière ce nom se cache une vraie mini-maison, posée sur un châssis avec des roues, et tractable par un fourgon ou un 4x4. Beaucoup plus simple à bouger qu’un mobil-home, c’est aussi un habitat confortable et adapté à des départements comme le Loiret, « où nous avons la Loire et un fort risque d’inondations », appuie Orlando Amador. Une solution adéquate pour les terrains situés en aléa maximal au niveau des crues, mais aussi pour les personnes ayant besoin de déménager en raison de leur activité professionnelle, ou les saisonniers.

            « avec une tiny, on peut atteindre l’autonomie totale ! »
            Orlando Amador, créateur de Tiny Amador

            Il s’agit donc d’un marché d’avenir, auquel croit le menuisier. Orlando Amador a ainsi créé deux modèles : un de 12 m2 « avec 4 m2 de mezzanine », et un modèle de 16 m2, « avec la chambre en rez-de-chaussée. On utilise des bois locaux et le toit permet de récupérer l’eau de pluie. » À l’intérieur, on trouve couchage double, salle d’eau et cuisine aménagée. Une vraie maison, mais de six mètres de long, avec 4,30 m de hauteur et une surface au sol de 12 m2 pour le premier modèle. Côté prix, le budget démarre à partir de 40 000 €. « Mais il faut compter 60 000 € pour une version confortable avec terrasse, complète Orlando Amador. On peut également atteindre l’autonomie totale avec des panneaux solaires. »

            Laine de chanvre et pin des Landes

            La Tiny House est en outre entièrement réalisée sur place, dans l’atelier du menuisier loirérain, à Châteauneuf. « J’ai un partenariat local pour la plomberie et l’électricité, dit-il. Les matériaux que j’utilise sont écologiques et les plus locaux possibles. » Laine de chanvre pour l’isolation et pin des Landes permettent ainsi d’obtenir une maison confortable et habitable toute l’année. Pour ce qui est de la clientèle, le menuisier a plutôt eu, jusqu’à présent, des commandes signées par de « jeunes retraités ; des personnes qui ont l’esprit camping-car. » Pourtant, cet habitat séduit tout autant les jeunes mais « souvent, relève Orlando Amador, ils se lancent eux-mêmes dans la réalisation. »

            « un cabinet médical dans une tiny house ? »

            Lors des derniers salons, l’entrepreneur a cependant observé de nouvelles demandes, pour des locaux professionnels cette fois. « J’ai même eu deux demandes dans le milieu médical afin de créer un cabinet dans une Tiny House ! », souligne-t-il. Autre doléance lors de la dernière Fête de la Sange, à Sully-sur-Loire : Orlando Amador a été en contact avec une société de chasse souhaitant créer, dans une Tiny House, une salle de chasse mobile « avec un poêle à bois et une grande tablée. Ces chasseurs avaient, en effet, des problèmes de locaux. Leur chalet, qui abrite leur salle de chasse, se fait régulièrement vandaliser en dehors de la saison. » La mobilité de la Tiny House permettrait ainsi aux chasseurs de mettre en sécurité leur lieu de convivialité et d’éviter de le laisser sans surveillance au fond des bois…

            Ces multiples usages potentiels ont de quoi donner des ailes à l’entrepreneur castelneuvien, qui emploie un salarié et devrait embaucher un apprenti afin de répondre aux demandes. Un déménagement est aussi en réflexion pour Orlando Amador, qui « sent l’activité décoller » et regarde actuellement des locaux disponibles à Châteauneuf-sur-Loire et dans ses alentours, mais aussi vers Orléans… 

            Plus d'infos : Tiny Amador - 35 bis, rue de la Gêne, à Châteauneuf-Sur-Loire, Tél. : 02 38 46 24 98 - https ://fr-fr.facebook.com/tinyamador45/

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            • UNE TINY PRÈS D'ORLÉANS

              Le mouvement des « Tiny » prend de l’ampleur, et il existe sur Internet un collectif Tiny House, qui localise les acteurs de ce domaine, notamment grâce à une cartographie. On découvre ainsi, sous le pseudo de Bob Morane, qu’un certain Antonin a auto-construit sa Tiny en Sologne, non loin d’Orléans ! On trouve aussi des articles pour apprendre à trouver un terrain où poser sa Tiny ou encore comment la concevoir, choisir la remorque qui la porte, etc. De quoi, donc, se lancer soi-même si l’on est courageux ! Il y a même, aussi, des petites annonces pour dénicher une Tiny House d’occasion...

              Plus d’infos sur www.collectif-tinyhouse.fr/category/autoconstruction/