Les Brèves

  • Un financement optimisé

    La majorité des candidats sont des primo-accédants, mais il est tout à fait possible de prétendre au dispositif en étant déjà propriétaire. Pour ces clients, qui représentent 95 % des futurs acheteurs, le financement est alléchant et ne nécessite pratiquement aucun apport personnel. En zone B2 se cumule ainsi le prêt à taux zéro, plus un prêt à 1 % pouvant aller jusqu’à 45 000 € pour les salariés du privé dont l’entreprise cotise au 1 % Logement. Pour le complément, un prêt conventionné ou libre peut se faire dans n’importe quelle banque. Pour sécuriser le projet, tous les bailleurs exigent un plan de financement avec un avis favorable du prêteur avant la signature du contrat de location. Si la situation de l’emprunteur n’a pas évolué défavorablement avant la fraction acquisitive, la banque accorde, logiquement, le dossier de prêt. 

Pourquoi la location-accession plaît-elle autant à Orléans ?

Une autre façon de devenir propriétaire

Vous aimeriez devenir propriétaire dans le neuf mais vous n’avez pas les moyens d’acheter dans le parc immobilier privé ? Il existe une solution alternative, peu connue et très efficace, basée sur le même principe que le LOA pour les voitures : la location-accession. Décryptage du processus.

Laurence Boléat  

La location-accession est un système créé en 2004 par les pouvoirs publics, et réservé aux ménages à revenus modestes. Mis en sommeil quelque temps, il est depuis revenu en force. Comment cela fonctionne-t-il ? Pour faciliter l’accession à la propriété, l’État délivre un agrément à certains programmes neufs, avec une enveloppe de prêts avantageux, pour permettre à des promoteurs de construire et de proposer à la vente des appartements ou des maisons à coûts réduits. Dénommée PSLA (Prêt Social Location Accession), l’opération nécessite un lourd portage financier et associe des garanties à vocation sociale, qui écartent de facto les opérateurs privés, peu enclins à se lancer dans un montage contraignant à faible rentabilité. Ce sont donc quasi exclusivement les organismes HLM qui proposent ce type d’opération.

Tester avant d’acheter

À condition de respecter un plafond de ressources, lequel est déterminé en fonction de la constitution de la famille, le dispositif se déroule en deux temps pour le futur acquéreur. La première phase consiste à louer un logement, avec un contrat signé devant notaire, entre le bailleur et le locataire-accédant. Pendant cette période, et sur une durée prédéfinie à l’avance (laquelle ne peut excéder cinq ans), l’occupant verse une redevance à l’organisme propriétaire. Celle-ci comporte une indemnité d’occupation équivalente à un loyer, plus un complément destiné à former l’épargne. Ce dernier lui sera reversé au moment de l’achat ou à la libération des lieux, s’il décide de ne pas acheter.

Valloire Habitat, qui commercialise plus de la moitié de la production PSLA en région Centre-Val de Loire, limite volontairement, pour sa part, la phase locative à deux ans. « Ce n’est dans l’intérêt de personne de louer longtemps, précise Jean-Grégoire Soissons, négociateur immobilier chez Valloire, à Orléans. Le dispositif sur deux ans suffit pour tester le logement et la capacité de remboursement. Par expérience, nous avons constaté qu’un locataire qui n’achète pas au bout de deux ans n’achète jamais. » À signaler que le locataire accédant, assimilé à un propriétaire, peut même assister et voter aux assemblées générales de copropriété.

Prix réduits, exonération de taxe…

À l’issue de cette période – appelée fraction locative – ou même avant la fin du bail, libre au locataire d’acheter ou de quitter les lieux. S’il achète, le paiement du prix, déterminé au départ – appelé fraction acquisitive –, peut se financer avec un ou plusieurs prêts, dont les conditions sont connues dès la signature du contrat initial. S’il manifeste son intention d’acheter à l’issue de la période locative, le locataire « lève l’option d’achat ». Un acte définitif de vente est alors signé entre les parties, toujours devant notaire.

 « le locataire-accédant est exonéré de taxe foncière pendant 15 ans » 

Les avantages ? Ils sont nombreux. D’abord en termes de prix, avec par exemple une TVA réduite à 5,5 % et un coût au mètre carré plafonné. « Chez Valloire, le T2 se commercialise entre 100 000 et 120 000 € ; le T3 145 000 à 160 000 € et le T4 aux alentours de 195 000 €, que ce soit en appartement ou en maison », précise l’organisme. S’il se porte acquéreur, le locataire-accédant est également exonéré de taxe foncière pendant 15 ans. En outre, le bailleur – devenu le vendeur – s’engage à protéger l’acquéreur avec deux garanties essentielles : celle du rachat de son logement (pendant 15 ans) à un prix déterminé à l’avance, plus une garantie de relogement, à condition tout de même d’être confronté à un accident de la vie : décès, mutation, perte d’emploi, invalidité, divorce ou dissolution de PACS. A contrario, s’il n’achète pas, le bailleur offre au locataire une garantie de relogement dans son parc, adaptée à la situation de l’occupant, et sans conditions.

Qui est intéressé ?

Côté typologie familiale, les deux-pièces sont majoritairement demandés par des célibataires de moins de 30 ans. Les trois-pièces sont prisés par les familles monoparentales et les quatre-pièces par les couples avec enfants. L’éventail des catégories socio-professionnelles est assez large, de l’ouvrier qualifié au jeune cadre encore étudiant deux ans auparavant… Les revenus pris en compte, à l’instar du prêt à taux 0 %, sont ceux de l’année N-2 qui figurent sur l’avis d’imposition à la ligne Revenu fiscal de référence. La motivation principale de la location-accession reste, en résumé, la possibilité de devenir propriétaire dans le neuf pour le prix d’un loyer.

Les Brèves

  • À SAVOIR / ACHAT

    Pratique : Signer un bon de visite

    L'agent immobilier vous propose de signer un bon de visite, autrement appelé « reconnaissance d'indication et de visite » ? Ne le signez pas à la légère : c'est un engagement !

    Ce document d'usage courant et d'apparence banale consiste à prouver que c'est grâce à cet agent immobilier et non à un autre que vous avez connu un bien. Cette pratique n'est pas systématique, et certaines agences ne font pas signer de bon de visite à leurs clients. Par cette signature, l'acquéreur potentiel reconnaît pourtant avoir visité le bien par l'intermédiaire de l'agent immobilier : il s'engage ainsi à acheter uniquement via le concours de l'agence. Une fois signé le bon de visite, hors de question de négocier avec le propriétaire en direct !

    Si la vente n'est pas réalisée par l'agent immobilier qui vous a fait signer le bon, vous risquez de lui devoir des dommages et intérêts. L'agence peut légitimement engager une action en justice. Sachez enfin qu’un bon de visite n'est pas encadré par la loi : l'agence immobilière est libre de déterminer sa forme, son contenu et les obligations qu'il détermine.